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Segundo projeções da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o mercado de imóveis no Brasil deve crescer entre 4,5% e 5% em 2022, o que sugere mais investimentos nos negócios de incorporação imobiliária.
E este é o assunto do nosso post de hoje. Continue lendo e aprofunde seus conhecimentos sobre a área de incorporação imobiliária e descubra novos modelos de negócios e oportunidades de investimentos.
Além de entender o que é incorporação imobiliária, você também vai saber:
- Quem pode fazer incorporação imobiliária?
- Como se faz uma incorporação imobiliária?
- Quais são as principais etapas para a incorporação imobiliária?
- Quando ocorre a incorporação imobiliária?
- Quais os tipos de incorporação imobiliária?
O que é incorporação imobiliária?
Segundo a Lei da Incorporação, nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em seu artigo 28º:
“Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Quem pode fazer a incorporação imobiliária?
O artigo nº 29 da mesma Lei da Incorporação, define o incorporador como: a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno…”
É importante entender que a incorporação imobiliária envolve três atores básicos: o dono do terreno, a construtora e a incorporadora.
Como se faz uma incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é a construção de edificações ou grupos de empreendimentos com objetivo de aliená-los (vendê-los).
É o processo por meio do qual uma pessoa física ou jurídica faz a construção de edificações em um terreno que pertence a outro proprietário.
O proprietário é quem tem a propriedade do terreno onde será construído o imóvel.
A incorporadora é a empresa responsável pela incorporação imobiliária e fará a viabilização, divulgação e comercialização do projeto e a contratação da construtora que irá realizar a obra.
Assim, durante o processo de incorporação imobiliária, é permitida a venda das habitações que serão construídas por meio da alienação.
Popularmente conhecida como “venda na planta”, a qual exige a captação de recursos para financiar o projeto, a construção de edificações e a sua quitação, com a venda das unidades.
Principais etapas para a incorporação imobiliária
1.Identificação e estudo do terreno – leis de zoneamento, estudo técnico do solo
2.Pesquisa de Mercado e Análise de Viabilidade Econômica
3.Separação e apresentação da documentação, que pode variar de acordo com o local. Então, consulte o cartório local.
Confira a documentação necessária:
- Requerimento de Incorporação Imobiliária
- Documentação completa para pessoas físicas – ID, endereço
- Contrato Social e certidões negativas no caso de pessoa jurídica
- Atestado de idoneidade financeira por parte da incorporadora
- Escritura e Registro do Imóvel
- Certidões negativas do Imóvel
- Memorial descritivo completo de incorporação
- Projeto arquitetônico aprovado da obra junto aos órgãos competentes
- Alvará de construção emitido pelo município
- Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
- Avaliação de custos segundo normativas legais
- Minuta detalhada da convenção dos condôminos
- Detalhes referentes às frações ideais, vagas de garagem, prazo de carência, cálculo de área construída e parcelas de preços
- Licenças e demais documentação de secretarias ambientais
4.Financiamento e venda das unidades
5.Início da obra, pela construtora
Quando ocorre a incorporação imobiliária?
O processo de incorporação imobiliária tem início com a venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de quota ideal de terreno vinculada a projeto de construção.
Também precisa ser oficializado por meio de contrato de construção assinado pelo incorporador, ou por adquirente.
Quais os tipos de incorporação imobiliária?
De acordo com a Lei de Incorporações, nº 4.591/64, há três tipos de incorporação imobiliária:
- Por conta e risco do incorporador
- Por empreitada
- Por administração
1.Por conta e risco do incorporador
Conforme descrito no artigo 41 da Lei nº 4.591/64, a incorporação imobiliária por conta e risco do incorporador ocorre:
“Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade…”
Em seu parágrafo 1º, determina que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da mora recairão sobre a aquisição da parte construída e sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
No parágrafo 2º, estabelece que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.
Neste modelo, o contrato deve discriminar o preço da quota de terreno e o da construção.
2.Por empreitada
Também é conhecida como incorporação com “preço fechado”e o artigo 55 da mesma lei dispõe:
“Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.
- 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção não será ajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
- 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato”.
3.Por administração
Neste tipo de incorporação imobiliária por administração, também conhecida como “a preço de custo”, o condomínio deve bancar a obra e há mais riscos para os compradores das unidades.
Veja o que diz a Lei nº 4.591/64, no seu artigo nº 58:
“Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes …, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato”.
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